Rapport du Conseil Syndical à l’Assemblée Générale du 12/12/22
Olivier Leroy ayant vendu son appartement ne fait plus partie du Conseil Syndical. Bien que C.Bonzon ait attiré l’attention des copropriétaires du bâtiment 2, il n’y a pas de candidat pour ce bâtiment, au moins à la date de l’envoi de la convocation.
Audit de l’architecte :
Il est confirmé par plusieurs membres du Conseil que l’architecte n’est pas monté sur les toits. Nous regrettons que nous n’avoir pas été prévenus de ses visites, il eut été préférable de les faire ensemble.
Mr Torrès s’engage à expertiser sans supplément l’état des toitures dès que nous aurons installé une ligne de vie sur les toits. La ligne de vie, qui permet de sécuriser l’accès aux toits-terrasses, est d’ailleurs une obligation légale, et une résolution est à l’ordre du jour de cette assemblée pour décider d’en installer.
A ce propos, le Conseil Syndical s’est interrogé sur l’opportunité de changer d’architecte, M.Torrès ne nous donnant pas satisfaction, et de l’intérêt d’avoir un architecte, ou bien d’avoir un architecte avec un « contrat à l’année ». Une décision doit être prise début 2023.
Ouverture du portail par lecture des plaques d’immatriculation:
Il a été constaté, depuis de nombreuses années, que le stationnement des voitures était un problème récurrent au sein de la copropriété. Durée de stationnement, voitures ventouses, véhicules n’appartenant pas à des copropriétaires de notre rue.
Un recensement avait été effectué, permettant de diminuer le nombre d’émetteurs en circulation (auparavant 250 bips pour 23 places)
A l’assemblée générale de 2021 a été votée l’installation de caméras permettant de ne faire rentrer que les véhicules autorisés et de connaitre la durée de stationnement de chacun.
Cet aménagement a permis de mettre en avant les problèmes de dysfonctionnement du portail et un nombre important de rendez-vous a été nécessaire pour résoudre les différentes pannes.
Aujourd’hui, le système est totalement fonctionnel et la double lecture (bip et plaque), sera mise en fonction au cours du mois de janvier.
Nous vous communiquerons 1 ou 2 dates au cours desquelles la procédure à suivre vous sera expliquée.
Vente sur saisie immobilière du lot 172 (affaire Moreau) :
La vente de l’indivision Moreau a donné lieu à opposition fin mai ; en conséquence, la somme due à la copropriété (48 554,33€) est bloquée chez le notaire. Les Consorts Moreau proposeraient de débloquer 45.000€ et l’abandon par le syndicat de la somme de 3 554,33€, le Conseil Syndical a demandé à C.Bonzon de donner l’accord du syndicat des copropriétaires à cette proposition, si elle devait se confirmer.
La comptabilité
Nous avions déjà constaté des problèmes l’an dernier avec notre comptable, Nadia Benssi, notamment une trop grande rigidité dans l’exécution des décisions des assemblées générales et une absence quasi-totale de communication avec les copropriétaires, ce qui nous avait conduit à solliciter un rendez-vous, le 14/09/21, avec Mr Dauteuil (Directeur de STARES) et Mme Carpentier (responsable du service comptable), en présence de N.Benssi et C.Bonzon. Mr Dauteuil nous avait promis de remédier à cette situation.
Nous constatons aujourd’hui que la situation ne s’est pas améliorée, bien au contraire, mais que – en plus – plusieurs copropriétaires contestent les sommes qui leur sont réclamées sans obtenir d’explications satisfaisantes de la part de notre comptable.
Notre nouveau comptable, Eric Deschamps, nommé le 14 juin 22, a déjà reçu de nombreux copropriétaires (les lundi) et cela se passe plutôt bien.
D’après C.Bonzon, il a déjà contrôlé en grande partie nos comptes et n’a constaté que des erreurs d’affectation des dépenses. En particulier de nombreuses dépenses ont été imputées à tort en « charges générales ».
Cependant, nous n’ont toujours pas eu de réponse claire sur la comptabilité du fonds de travaux ALUR, contrairement aux promesses explicitement faites
La jardinière près du portail d’entrée
Un affaissement de la bouche d’égout est visible depuis environ 2 ans. Après de très nombreuses lettres et recommandés envoyés à la Ville de Paris, ceux-ci restant sans réponse, la décision a été prise de constater l’étendue du problème.
Afin d’alléger la charge, la jardinière a été déplacée ce qui permettra également la réparation ultérieure de celle-ci.
L’avaloir étant dans l’emprise de la copropriété, il nous incombe d’effectuer la réparation de cette bouche.
Au regard des travaux à entreprendre (dépose du support de la jardinière, des pavés, des blocs d’avaloir, comblement du vide créé par les fuites et remise en état), le conseil syndical a pris la décision de reporter la réparation à l’année 2023.
Mise à jour du règlement de copropriété (RCP) :
Nous avons demandé à la société ALTEVA de nous dire s’ils peuvent reprendre le travail effectué par le cabinet Fabre et par A.Beuve et à quel prix.
Après lecture de leur proposition, nous constatons qu’elle ne répond pas du tout à nos attentes. ALTEVA propose une mise en conformité absolument a minima (conformité à la loi ELAN) et ne parle pas du tout de la reprise du travail du cabinet Fabre et d’Antoine Beuve.
ISTA :
ISTA s’est engagé à de nombreuses reprises non seulement à nous fournir les relevées en temps voulu mais aussi de donner à chaque copropriétaire un accès à leur Extranet, ce qui permettra à chacun de surveiller sa consommation.
Après plusieurs rappels, ISTA nous a bien communiqué les identifiants de connexion pour un accès gratuit à l’extranet jusqu’à la fin du contrat, mais la procédure d’accès, testée par M.Cuillé et P.Népomiastchy est si compliquée qu’elle est quasi inutilisable
Signalons la lettre recommandée envoyée par N.Zerah à propos de l’absence des relevés d’ISTA qui nous a déjà conduit l’année dernière à répartir les frais de consommation d’eau en fonction de tantièmes de copropriété et non pas de la consommation mesurée.
A la demande de N.Zerah, nous avons inclus à l’ordre du jour de l’AG la résolution 23 obligeant le syndic à joindre les relevés des compteurs aux convocations. Pour ne pas surcharger ces convocations, nous vous proposons plutôt la résolution 24 qui impliquerait que ces relevés seront mis en ligne sur le site web de la copropriété
Diagnostic de performance énergétique (DPE) et diagnostic technique global (DTE)
Le Conseil Syndical a auditionné AGOTHERM et AIRT CONTROLE, mais leurs propositions ne nous ont pas donné satisfaction.
Comme le DPE pour les copropriétés entre 50 et 200 lots est obligatoire seulement à compter du 1er janvier 2025, et non pas 2024 comme écrit dans la convocation, nous vous suggérons d’attendre un an de plus en cherchant de nouvelles propositions
Chauffage :
C.Bonzon a obtenu l’information suivante de la CPCU
La grille tarifaire de la CPCU n’a pas évolué depuis 2016, et le service public de chaleur urbaine doit s’adapter au contexte énergétique extrêmement tendu depuis l’automne 2021.
Le tarif de la chaleur à Paris fait l’objet d’un dialogue permanent entre la CPCU et la Ville de Paris, son autorité concédante.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des orientations et décisions prises par la CPCU et la Ville de Paris sur les modalités de revalorisation du tarif.
Nous n’avons donc aucune garantie sur l’évolution des tarifs de la CPCU pour 2023
En conséquence le Conseil Syndical a décidé que
– le chauffage sera allumé pendant la période indiquée dans le règlement de copropriété, à savoir du 1er novembre au 31 mars,
– la température de la sonde sera fixée à 19° ; ce dernier point doit être rediscuté avec MTB, car la température est toujours plus basse au 6ème étage qu’au rez-de-chaussée.
Aujourd’hui, nous avons bien 19° dans les étages élevés, et une température nettement supérieure dans les autres étages
Ventes de parties communes :
L’assemblée générale du 10/01/2017 a accepté la vente de parties communes suivantes :
– une chambre de service situé au profit de P.Robert au bâtiment 4,
– une fraction de gaine d’ascenseur au profit de X.Ragot au bâtiment 6,
– une portion de couloir et des anciens toilettes à M.Cogne et N.Raiman au bâtiment 2.
Depuis cette date des travaux ont été réalisés par X.Ragot et N.Raiman, alors qu’aucune des ventes n’a été actée et les prix n’ont pas été payés.
Les résolutions 26, 27 et 28 proposent de mettre fin à cette situation.
Questions diverses
Le nettoyage de la rue Paul Dupuy laisse à désirer. Si chaque gardienne est responsable de l’entretien de la partie de trottoir devant l’entrée de son immeuble, aucune n’est chargée de nettoyer la chaussée. C.Bonzon doit revoir l’ensemble des contrats de travail des gardiennes avant toute discussion sur ce sujet.
La plupart des escaliers de service sont dans un état lamentable. C’est la responsabilité de chaque immeuble de décider d’une rénovation éventuelle et demander au syndic des devis. Le Conseil Syndical n’interviendra que si plusieurs immeubles veulent faire les travaux en même temps.
Pour le Conseil Syndical, Pierre Népomiastchy
Rue Paul Dupuy 